九倉中期核心盈利跌17%，派息照加一倍

九龍倉集團公布2026年上半年業績，股東應佔溢利暴跌91%至4,800萬，但派息反而由0.2元加至0.4元。剔除物業重估等一次性項目後，核心盈利跌16.6%，主要靠成本控制頂住。

九龍倉集團公布2026年上半年業績，股東應佔溢利暴跌91%至4,800萬，但派息反而由0.2元加至0.4元。剔除物業重估等一次性項目後，核心盈利跌16.6%，主要靠成本控制頂住。

• 核心盈利跌16.6%，報16.97億
• 派息逆市加一倍至0.4港元
• 市盈率513倍，遠高去年66倍

一句話結論：業績麻麻，但派息驚喜；股價超貴，等跌低啲先諗。

業績數字

截至2026年6月30日止六個月，與上年同期比較。數字直接抄錄自公司公告。

發生咗咩事

九龍倉集團（00004）截至2026年6月30日止六個月，收入報53.44億港元，比去年同期跌5.7%。股東應佔溢利得4,800萬，大跌91%。每股基本盈利0.02元，同比跌88.9%。

不過，集團宣布中期股息每股0.4元，比去年同期的0.2元多一倍，完全同盈利走勢相反。公告解釋係因為公司考慮到核心盈利同現金流狀況，但冇講清楚點解派息比率咁高。

如果睇經調整股東應佔溢利（即係撇除物業重估、部份金融工具嘅市值變動同匯兌損失等一次性項目），就係16.97億，比去年20.35億跌16.6%。核心盈利跌得少啲，顯示帳面盈利大跌主要係因為物業跌價嘅帳面損失。

點解會咁

盈利大跌91%，主要因為物業重估錄得大額虧損。公告話集團有「IP revaluation deficits」（即係投資物業估值下跌），呢啲係帳面損失，唔影響現金流，但會令到會計盈利大縮水。

核心盈利跌16.6%，跌幅比收入跌5.7%大，可見生意本身都差咗。收入減少，但成本冇同步縮細，導致利潤跌得仲多。派息反而加一倍，呢點好唔尋常，可能係管理層想用派息維持股東信心，但長遠要留意現金流係咪支持到。

用人話講

九龍倉係香港老牌地產公司，主要業務包括香港嘅豪宅（好似山頂、淺水灣一帶嘅物業）、商場（例如海港城部分權益）、寫字樓，仲有內地嘅房地產項目。你平時行街、租寫字樓，都可能同佢有關。

佢賺錢主要靠收租同賣樓。但呢半年租金收入可能受經濟影響，加上物業價格下跌，所以帳面盈利大減。派息加一倍，對收息投資者嚟講係好消息，但要小心呢個派息會唔會只係一次性。

帳目要留意乜嘢

［留意］實際稅率跌咗：實際稅率由 21.6% 跌到 -101.7%，淨利潤有一部分增長係嚟自少交咗稅，唔係做多咗生意。即係公司本應要交稅嘅盈利減少，反而收到稅務優惠，令到帳面純利冇跌得咁傷。

股價點睇

九倉股價現報20.52元，52週高位30.28元，低位18.10元，現價喺低位附近徘徊。過去一年股價跌5.6%，近三個月更跌26.9%，表現麻麻。公告喺收市後出，市場未反應，唔知聽日會點走。

估值方面，以今期年化每股盈利0.04元計，現價市盈率約513倍，極之昂貴。對比去年業績公布前（2025年9月），當時股價23.68元，對應年化盈利0.36元，市盈率約66倍。而家貴咗成7倍，主要因為盈利大跌，但股價未完全跟跌。除非下半年盈利大幅反彈，否則呢個估值唔合理。

我哋嘅估算

13.16 HKD（12個月），較現價 -35.9%。

計法：今期年化每股盈利 0.04 × 329.0 倍。基於去年業績公布前市場給予嘅市盈率約66倍，考慮到今年盈利大跌風險，折讓一半至33倍；再乘以今期年化盈利0.04元，得出目標價。

風險

• 物業重估持續受壓，帳面盈利繼續大蝕
• 派息加一倍，現金流能否維持成疑
• 核心盈利跌勢未止，下半年可能更差

資料來源：九龍倉集團中期業績公告（香港交易所披露易）。

本文由 METROHK 財經組根據公司刊發嘅業績公告及公開市場數據整理，只作資訊參考，不構成任何投資建議或買賣邀約。文中目標價為本站按公告數字所作嘅估算，並非預測，股票價格可升可跌，投資前請自行判斷或諮詢持牌顧問。