碧桂園服務中期少賺4.6%，經調整微增3.2%

物管龍頭碧桂園服務中期收入升5.7%，但純利跌4.6%至9.5億元人民幣。撇除一次性項目後經調整溢利微增3.2%，股價現價市盈率約8.4倍。

物管龍頭碧桂園服務中期收入升5.7%，但純利跌4.6%至9.5億元人民幣。撇除一次性項目後經調整溢利微增3.2%，股價現價市盈率約8.4倍。

• 收入升5.7%至245億人幣
• 股東溢利跌4.6%至9.5億人幣
• 經調整溢利升3.2%至16.2億人幣

一句話結論：盈利靠成本控制撐住，生意增長放緩。

業績數字

截至2026年6月30日止六個月，與上年同期比較。數字直接抄錄自公司公告。

發生咗咩事

碧桂園服務（06098）公布截至2026年6月底止中期業績，收入24,500.5百萬人民幣，較去年同期23,185.5百萬人民幣上升5.7%。不過，股東應佔溢利不升反跌，由996.6百萬人民幣降至950.3百萬人民幣，跌幅4.6%。

每股基本盈利29.16分人民幣（即每股賺約0.29元人民幣，年化約0.58元），按年微跌2.2%。公司連續兩期不派中期股息（每股0元人民幣）。

點解會咁

收入增加主要來自物管服務規模擴大，但增幅只有5.7%，反映內地房地產市場放緩對物管行業嘅影響。更值得留意係，股東溢利倒退，主因係期內有一筆較大嘅一次性減值或撥備（公告以經調整方式撇除），導致帳面純利下跌。

若撇除股權激勵開支、收購無形資產攤銷、商譽減值等一次性項目，經調整股東應佔溢利為1,618.5百萬人民幣，較去年同期1,567.7百萬人民幣微增3.2%。呢個增幅仍然低過收入增速，反映成本控制唔算特別理想，純粹係生意做大咗少少，加上控制開支先勉強保住增長。

用人話講

碧桂園服務係一間物業管理公司，即係幫住宅屋苑、商場、寫字樓等提供保安、清潔、維修等服務。佢嘅收入主要嚟自業主每月交嘅管理費，以及業主增值服務（例如幫手租車位、賣裝修套餐等）。

對普通讀者嚟講，你住緊嘅樓盤管理公司可能就係佢哋。如果碧桂園服務收入增長放緩，可能反映新樓盤交樓數量減少，或者舊業主拖欠管理費嘅情況惡化。呢啲都會影響佢嘅盈利能力。

帳目要留意乜嘢

【帳目要留意乜嘢】

［留意］應收帳升得快過收入：應收帳（即係客戶仲未找數嘅錢）較2025年底增加14.4%，但收入只係升5.7%。換句話說，公司賣咗服務但未收返嘅錢，增長速度遠超生意增長。呢個情況相當於160日嘅銷售額未收現金。要留意嘅係，資產負債表嘅對比日期係2025年12月31日（即半年結），唔係上年同期，所以呢個數字會受季節性因素影響（例如年尾通常係收款高峰期）。

讀者要關心：如果應收帳持續惡化，未來可能有更多壞帳要撇銷，直接打擊盈利。

股價點睇

碧桂園服務股價現報5.71港元，喺過去52週高低位7.50港元至4.86港元之間，現價距離高位約23.8%。最近1個月股價微升2.1%，但過去1年累計跌23.8%。50日平均線5.38港元，200日平均線6.00港元，顯示短期股價略高於50天線，但低於200天線，反映市場氣氛審慎。

業績公告喺8月26日收市後先出，市場未對呢份業績有反應。以現價計，市盈率約8.4倍（按年化每股盈利0.6802港元計算）。上年同期業績公布前後（2025年9月13日），市場畀嘅市盈率約10.1倍（當時股價7.02港元）。換句話說，現時估值比一年前低咗約17%，反映市場對公司前景預期更保守。

我哋嘅估算

5.44 HKD（12個月），較現價 -4.8%。

計法：年化每股盈利（29.16分人民幣×2÷100×1.1664） 0.6802 × 8.0 倍。參考上年同期市場畀出嘅10.1倍市盈率，但考慮到盈利增長放緩及應收帳風險，我哋用略低於歷史均值嘅8.0倍，貼近現價水平。由於沒有更長歷史數據，這倍數屬行業常識性判斷。

風險

• 內地樓市持續低迷，新管理面積增速放緩
• 應收帳升幅遠超收入，壞帳風險增大
• 母公司碧桂園債務問題可能影響服務合約穩定性

資料來源：碧桂園服務中期業績公告（香港交易所披露易）。

本文由 METROHK 財經組根據公司刊發嘅業績公告及公開市場數據整理，只作資訊參考，不構成任何投資建議或買賣邀約。文中目標價為本站按公告數字所作嘅估算，並非預測，股票價格可升可跌，投資前請自行判斷或諮詢持牌顧問。